Locataire protégé : ce que doit savoir le propriétaire-bailleur

Qu'est-ce qu'un locataire protégé ? Quelles sont vos obligations de propriétaire ? Certains locataires peuvent bénéficier d'un statut protégé dans des situations spécifiques. Explorerons en détail cette notion pour se conformer à la réglementation en vigueur. 

Points clés

• Trois cas de locataire protégé : plus de 65 ans, moins de 65 ans avec une personne âgée à charge, ou bénéficiaire d’une allocation de présence parentale. 

• La protection dépend de l’âge et du niveau de ressources du locataire. 

• Le bailleur ne peut pas résilier le bail sauf exceptions prévues par la loi. 

• Une solution de relogement adaptée doit être proposée dans certains cas. 

• Les SCI et bailleurs personnes morales n’ont jamais de dispense de relogement. 

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Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

Pour être qualifié de locataire protégé plusieurs conditions doivent être remplies (âge, conditions de ressources...). En cas de résiliation du contrat de location le propriétaire-bailleur est soumis à des obligations spécifiques. Il existe 3 types de locataires protégés :

1 - Locataire de moins de 65 ans  
2 - Locataire de plus de 65 ans  
3 - Locataire recevant une allocation de présence parentale

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Locataire de plus de 65 ans

Pour être qualifié de locataire-protégé les deux conditions ci-dessous doivent être remplies :

1. Le locataire doit avoir plus de 65 ans  

2. Les ressources annuelles du locataire doivent être inférieures à certains montants à la date de notification du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattement fiscaux (CA Amiens : 10.1.23, n°21/02709). Les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont les revenus bruts (Cass. Civ III : 2.10.25) déclarés à l’administration fiscale pour les douze mois précédant la date de délivrance du congé, et non ceux perçus sur la dernière année civile (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 octobre 2024, pourvoi n° 23-18.067).

Si ces deux conditions sont remplies le locataire est qualifié comme locataire-protégé. Ainsi le propriétaire a l'interdiction de résilier le bail.

Les plafonds de ressources annuelles à ne pas dépasser par le locataire sont définis dans l’Arrêté du 29 juillet 1987↗.

* Les villes limitrophes de Paris sont les suivantes : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes

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Locataire de moins de 65 ans

Pour être qualifié de locataire-protégé les trois conditions ci-dessous doivent être remplies :

1. Le locataire doit avoir moins de 65 ans

2. Le locataire doit avoir à sa charge fiscale une personne âgée de plus de 65 ans.  

3. Le total des ressources annuelles des habitants du logement doivent être inférieures à certains montants à la date de notification du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattement fiscaux (CA Amiens : 10.1.23, n°21/02709). Les plafonds à ne pas dépasser sont mentionnés dans l’Arrêté du 29 juillet 1987. Les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont les revenus bruts (Cass. Civ III : 2.10.25) déclarés à l’administration fiscale pour les douze mois précédant la date de délivrance du congé, et non ceux perçus sur la dernière année civile (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 octobre 2024, pourvoi n° 23-18.067).

Si les trois conditions sont remplies le locataire est qualifié comme locataire-protégé. Ainsi le propriétaire a l'interdiction de résilier le bail.

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Locataire recevant une allocation de présence parentale

Pour être qualifié de locataire protégé les deux conditions ci-dessous doivent être remplies :

1. Le locataire doit recevoir une allocation de présence parentale.  

2. Les ressources annuelles du locataire doivent être inférieures à certains montants à la date de notification du congé. Les revenus pris en compte sont ceux à déclarer régulièrement aux impôts, avant déduction ou abattement fiscaux (CA Amiens : 10.1.23, n°21/02709). Les plafonds à ne pas dépasser sont mentionnés dans l’Arrêté du 29 juillet 1987. Les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont les revenus bruts (Cass. Civ III : 2.10.25) déclarés à l’administration fiscale pour les douze mois précédant la date de délivrance du congé, et non ceux perçus sur la dernière année civile (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 octobre 2024, pourvoi n° 23-18.067).

Si les deux conditions sont remplies le locataire est qualifié comme locataire-protégé. Ainsi le propriétaire a l'interdiction de résilier le bail.

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Comment résilier le contrat de location d'un locataire protégé ?

Si le propriétaire se trouve dans au moins une des situations suivantes, il peut tout de même résilier le bail de son locataire protégé :

• le propriétaire a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail) ;

• les ressources du propriétaire sont inférieures aux montants définis dans l’Arrêté du 29 juillet 1987 ;

• le propriétaire propose au locataire-protégé une solution de relogement durant la période de préavis ;

• en cas de manquement du locataire-protégé à ses obligations, pour une défaut de paiement des loyers exemple (Cass. Civ III : 15.10.14, n°13-16990).

A noter que les bailleurs personnes morales (SCI par exemple) ne peuvent jamais se dispenser de cette obligation de relogement.

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Qu'est-ce qu'une solution de relogement ?

Suite au congé donné par le propriétaire, ce dernier doit, durant la période de préavis, proposer une nouvelle offre de location au locataire-protégé. Ce nouveau logement doit être situé à proximité, c'est à dire :  

• Si la commune est divisée en arrondissements : le nouveau logement proposé doit se situer dans le même arrondissement, ou dans les arrondissements limitrophes, ou dans les communes limitrophes de l'arrondissement.

• Si la commune est divisée en cantons : le nouveau logement proposé doit se situer dans le même canton, ou dans un canton limitrophe appartenant à la même commune, ou à une autre commune divisée en canton.

• Dans les autres cas, le nouveau logement proposé doit se situer dans un rayon de 5km.  

Le propriétaire n'est pas obligé de présenter une offre de relogement en même temps qu’il délivre le congé au locataire-protégé. Il suffit que l’offre de relogement soit envoyée au locataire-protégé pendant la période de préavis (Cass. Civ III : 2.6.10, n° 09-66698↗).